1015 부동산 대책 총정리 | 핵심 변화와 시장 흐름, 대응 전략

1015 부동산 대책 총정리 | 핵심 변화와 시장 흐름, 대응 전략

2025년 10월 15일 발표된 ‘10·15 주택시장 안정화 대책’(이하 1015 대책)은 역대급 강력한 규제 중심으로 내용이 구성되었습니다.
이번 대책의 핵심은 토지거래허가구역 확대, 갭투자 차단, 대출 규제 강화, 세무 감시 강화입니다.
정부는 단기 투기 수요를 억제하고 시장의 과열을 진정시키겠다는 강한 의지를 보인 것으로 해석됩니다.

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핵심 변화 포인트 4가지

1. 토지거래허가구역 확대 – 갭투자 사실상 차단

이번 대책의 가장 큰 특징은 토지거래허가구역의 대폭 확대입니다.
서울 전역과 경기 12개 주요 지역이 새롭게 지정되면서, 사실상 수도권 핵심 지역 대부분이 이중·삼중 규제 지역이 되었습니다.

토지거래허가구역에서는 2년 실거주 의무가 부여되며, 이를 지키지 않으면 허가가 취소될 수 있습니다. 아파트뿐 아니라 같은 단지의 다세대, 연립주택까지 허가 대상에 포함되었습니다.
쉽게 말해, 전세를 끼고 집을 사는 갭투자 방식은 사실상 막혔다는 뜻입니다.

이번 규제로서 그동안 여러 갭투자 우회로가 계속 존재했던 부분까지 원천차단하게되어 “이제 한동안 갭투자는 끝났다”고 평가됩니다.

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2. 주택담보대출 규제 강화 – 고가주택 중심으로 조이기

그리고 주택 거래 가격별로 주택담보대출 한도를 제한하는 방식으로 대출 규제가 강화 조치 내용이 발표되었습니다.

주요 내용은 다음과 같습니다.

• 시가 15억 원 이하 주택: 기존처럼 최대 6억 원까지 대출 가능
• 15억 원 초과 ~ 25억 원 이하 주택: 최대 4억 원으로 축소
• 25억 원 초과 주택: 대출 한도 2억 원으로 제한

또한, 대출 심사 시 적용되는 스트레스 금리 하한선이 3.0% 수준으로 상향되면서, 실제 체감 가능한 대출 여력은 더 줄어들 전망입니다.
이로 인해 고가 아파트를 중심으로 매수 심리가 크게 위축될 가능성이 높습니다.

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3. 전세대출 규제 강화 – 갭투자 차단의 두 번째 고리

이번 대책에서는 전세대출 규제도 강화되었습니다.
이제는 전세자금 대출 이자 상환분도 DSR(총부채원리금상환비율) 산정에 반영됩니다.

즉, 전세 대출이 있으면 주택담보대출 한도가 자동으로 줄어드는 구조입니다.
1주택자가 전세대출을 유지한 채 새 주택을 구입하려면 기존 전세대출 일부를 상환해야 하는 규정도 포함되었습니다.

이런 변화는 전세를 낀 매매 구조, 즉 갭투자를 한번 더 원천적으로 막기 위한 조치입니다.

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4. 세무 감시 강화 – 증여 및 변칙 거래 집중 단속

이번 1015 대책에서는 또한 세무 감시 강화에 방점이 찍혀 있습니다.
국세청은 고가 아파트 증여, 저가 양도, 가족 간 거래 등 변칙적인 거래를 전수조사하겠다고 밝혔습니다.

또한 투기과열지구 내 다주택자 취득세 중과, 양도세 중과 조항도 유지됩니다.
2주택자는 취득세 8%, 3주택 이상은 12%가 적용되며, 증여세 강화 규정도 그대로 유지됩니다.

결국 이번 대책은 다주택자나 법인 투자자에게는 세금 부담이 더 커지는 방향으로 작용합니다.

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시장 흐름과 전망 – 단기 조정, 중기 양극화

이번 대책은 시장에 즉각적인 냉각 효과를 불러올 가능성이 높습니다.
전문가들의 분석을 종합해 보면, 단기적으로는 거래 급감과 가격 조정, 그리고 중기적으로는 지역별 양극화 심화가 예상됩니다.

특히 한강변을 중심으로 급등했던 지역, 예를 들어 마포·성동·용산 등은 매물이 빠르게 잠기고 거래량 또한 빠르게 줄면서 단기적인 소강상태에 머무르거나 일부 조정국면이 나타날 가능성이 있습니다. 다만 공급부족이 극심한 만큼 대세 하락장으로 전환되기는 어렵고 규제 효과의 지속기간은 제한적일 것으로 생각되며 오히려 규제 전 마지막 며칠간 마지막 부의 사다리를 붙잡기 위한 막차 경쟁 또한 예상됩니다.
장기적으로는 금리 인하 여부가 변수입니다.
현재 한국은행이 내년 상반기 기준금리 인하 가능성을 시사한 만큼, 억눌린 수요가 다시 움직일 타이밍이 올 수도 있습니다.

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실수요자와 투자자를 위한 현실적인 대응 전략

이번 대책은 ‘투자’보다는 ‘실수요자 보호’에 초점이 맞춰져 있습니다.
따라서 어떤 입장이냐에 따라 전략이 달라져야 합니다.

실수요자라면

1. 계약일을 반드시 확인해야 합니다.
   토지거래허가구역 지정은 10월 20일부터 적용되므로, 규제전 계약을 서두르거나 계약일이 그 이후라면 반드시 허가를 받아야 합니다.
2. 대출 가능액을 사전에 확인하는 것이 중요합니다.
   단순히 ‘집값이 얼마냐’보다 ‘내가 받을 수 있는 대출 한도가 얼마냐’를 먼저 계산해야 합니다.

투자자라면

1. 갭투자는 금주까지만 가능하며 차주부터는 실행이 불가합니다.
   10월 20일 규제 시행 이후부터는 실거주 요건과 대출 규제로 인해 레버리지 투자가 어렵습니다.
2. 장기 가치 중심으로 접근해야 합니다.
   입지, 교통, 인프라 개선 등 중장기 성장성에 초점을 맞추는 것이 현명합니다.
3.  

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결론 

10·15 부동산 대책은 역대급 규제에 방점이 찍힌 대책입니다.
정부는 이번 조치를 통해 시장의 단기 과열을 진정시키고, 실수요 중심의 거래 구조를 정착시키려는 의도를 분명히 했습니다.

단기적으로는 거래가 줄고 가격 조정이 불가피하겠지만, 시장이 안정화되면 다시 방향을 찾아갈 가능성이 높습니다.
규제전 ‘빨리 움직이는 사람’에게 부의 사다리의 마지막 기회가 될수도 있으며, 규제 시행 이후에는 ‘준비된 신중함과 결단’이 필요한 시기가 될 수 있습니다.

내 자금 상황, 대출 가능 범위, 실거주 계획을 꼼꼼히 점검하면서 정책의 방향을 함께 읽는 것이 중요합니다.
정부의 규제가 강할수록, 시장의 흐름은 더욱 명확하게 드러나는 법입니다.