추석 이후 집값 전망 | 2025년 하반기 서울·수도권 아파트 더 오른다?

추석 이후 집값 전망 | 2025년 하반기 서울·수도권 아파트 더 오른다?

2025년 추석 이후 집값 전망은 여전히 ‘서울·수도권 중심 상승세 유지’에 무게가 실립니다. 금리 인하 기대감, 전세난 심화, 공급 부족이라는 세 가지 요인이 동시에 작용하며 하반기 부동산 시장은 다시 활기를 띠고 있습니다. 다만 단기 급등과 정부의 추가 규제 가능성 등 리스크 요인도 함께 존재합니다.

 

1. 추석 이후 집값 흐름 — 상승세 유지, 거래량 회복 신호

한국부동산원과 KB부동산 통계에 따르면 2025년 9월 마지막 주 기준 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.12% 상승했습니다. 상승 폭은 상반기보다 완만하지만, 강남3구·양천·마포·성동 등 핵심 지역 중심으로 거래가 재개되며 심리적 전환점을 맞고 있습니다.

수도권 역시 경기 남부(분당·용인·광교)와 인천 일부 지역이 오름세를 이어가고 있습니다. 전문가들은 “거래량이 늘면 가격은 자연스럽게 반등한다”는 말처럼, 거래 절벽이 완화되고 있다는 점을 긍정 신호로 보고 있습니다.

전세 시장은 여전히 공급 부족이 심화되고 있습니다. 신규 입주 물량이 적은 지역에서는 전셋값이 전년 대비 평균 5~8% 상승하며, 일부 지역은 전세가율이 80%를 넘는 곳도 등장했습니다. 이는 매매 전환 수요를 자극하며 집값 상승의 불씨로 작용하고 있습니다.

2. 상승 압력을 키우는 세 가지 핵심 요인

① 금리 인하 기대감

한국은행은 2025년 4분기 이후 완화적 통화정책 전환 가능성을 언급했습니다. 글로벌 금리 인하 기조와 함께 시장은 이미 ‘선반영’을 시작했습니다. 대출 금리가 낮아지면 실수요자의 부담이 줄고, 관망하던 매수자들이 다시 시장에 진입하게 됩니다.

② 공급 부족과 재건축 기대

서울 내 신규 입주 물량은 2024년에 이어 2025년에도 3만 호 미만으로, 최근 10년 평균 대비 절반 수준입니다. 동시에 재건축·리모델링 규제 완화 기대가 커지면서 노후 단지 매수세가 살아나고 있습니다. ‘공급은 제한, 수요는 유지’되는 상황이 가격을 지탱하고 있습니다.

③ 전세난 심화로 매매 전환 가속

전세 물량이 줄고, 보증금이 높아지자 ‘차라리 사자’는 심리가 퍼지고 있습니다. 특히 전세 계약 만료를 앞둔 세입자 중 40대·50대 중장년층을 중심으로 실거주 매수 문의가 늘고 있습니다. 이는 과거 상승장에서도 반복되던 전세난 → 매매 수요 증가 → 가격 상승의 전형적인 흐름입니다.

3. 단기 리스크 요인도 존재

전문가들은 추석 이후 집값 상승이 단기적으로 과열될 가능성도 배제하지 않습니다. 정부가 시장 안정을 위해 조정대상지역 확대나 대출 규제를 다시 검토할 수 있기 때문입니다.

또한 금리 인하가 늦어지거나 경기 둔화가 심화되면, 실수요자들의 구매력이 줄어들 수 있습니다. 특히 외곽 지역·지방은 여전히 미분양 부담이 존재하므로, 전반적 상승보다는 지역별 차별화가 뚜렷해질 전망입니다.

시장 심리가 한쪽으로 쏠릴수록, 변동성은 커집니다. 따라서 ‘하락장 대비 현금 유동성 확보’는 여전히 중요합니다.

4. 서울·수도권 지역별 전망 요약

서울

서울은 재건축 기대감이 높은 강남·목동·여의도·잠실 중심으로 상승세가 유지될 전망입니다. 반면 신축 공급이 몰린 강북 외곽 일부 지역은 상승폭이 제한적일 것으로 보입니다.

경기·인천

GTX 노선 인근(의왕·수원·동탄·부평·계양 등)은 교통 호재 덕분에 거래량이 늘고 있습니다. 2026년 이후 입주 예정 단지가 적어, 중장기적으로도 상승 모멘텀이 유지될 가능성이 큽니다.

지방

지방은 지역별 편차가 큽니다. 산업기반이 탄탄한 부산·대구 일부 지역은 회복 조짐이 보이지만, 인구 감소 지역은 여전히 보합세에 머물고 있습니다. ‘양극화의 심화’가 뚜렷합니다.

5. 실수요자·전세 거주자를 위한 행동 가이드

• 매수 고려자: 전세 만료 시점과 금리 흐름을 맞춰 ‘합리적 시점’에 접근하세요.
• 전세 거주자: 전세대출 금리·보증보험 한도·매매 전환 비용을 꼼꼼히 비교하세요.
• 투자자: 단기 차익보다 실거주 수요가 확실한 지역(학군·교통·일자리)을 중심으로 분산 투자하세요.

현재는 ‘묻지마 투자’보다는 실수요 중심의 전략이 유리합니다. 매수 전에는 대출 상환 시뮬레이션을 반드시 해보고, 5년 이상 보유 전략으로 접근해야 합니다.

 

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6. 2025년 하반기 부동산 시장 전망 요약

요약하면, 추석 이후 집값 전망은 단기적으로 상승세를 이어가되, 중기적으로는 금리와 정책 변수에 따라 안정적 상승 혹은 완만한 보합세로 전환될 가능성이 있습니다.

전세난이 해소되지 않는 한 수도권 중심의 가격 상승 흐름은 당분간 지속될 것으로 보입니다. 하지만 정부가 추가 규제를 내놓거나 금리 인하가 지연되면, 하반기 말에는 관망세가 다시 강화될 수 있습니다.

결국 시장은 “실수요와 금리의 균형”에 달려 있습니다. 무리한 추격 매수보다는, 자신이 감당 가능한 범위 내에서 단계적으로 접근하는 것이 2025년 하반기 부동산 시장의 현명한 대응법입니다.