추석 이후 서울 집값, 전문가들은 이렇게 본다 — 2025 하반기 전망

추석 이후 서울 집값, 전문가들은 이렇게 본다 — 2025 하반기 전망

1. "연휴 뒤의 변화, 집값은 어디로 향할까"

 

추석이라는 큰 명절을 경계로 부동산 시장은 다시 한 번 방향성을 모색한다. 명절 이후 심리 변화, 투자 수요의 재조정, 정부 규제 기대감 등이 뒤섞이면서 서울 집값은 예민한 반응을 보일 가능성이 높다.
그렇다면 추석 이후 서울 집값은 과연 상승 지속일까, 아니면 조정 장세로 돌아설까? 이 글에서는 최근 동향과 전문가 예측을 중심으로 2025년 하반기 서울 부동산 흐름을 전망해 본다.

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2. 최근 흐름 정리: 서울 집값의 현재 위치

상승 흐름의 복귀

한국부동산원 통계 기준, 서울 아파트 매매가 상승폭은 4주 연속 확대된 바 있다. 추석 직전 기준 주간 상승률은 0.27%로, 직전 주 대비 상승폭이 커진 모습이다. 
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “추석 이후에도 가격 하락보다는 보합 또는 상승 흐름이 더 유력하다”는 전망을 내놓았다. 

전문가들의 상승 전망 우세

조선비즈가 전문가 10인을 대상으로 조사한 결과, 10명 전원이 서울 아파트값의 추가 상승을 예상했다.
이들은 “공급 부족이 장기적으로 상승을 지지할 것이다”라는 공감대 아래, 5~10% 수준의 상승 여지도 거론하고 있다. 

규제와 시장의 팽팽한 줄다리기

한편 정부는 6·27 대출 규제, 9·7 공급 대책 등 여러 규제를 내놓았지만, 그 여파는 제한적이라는 반응이 많다.
최근 서울의 일부 지역, 특히 한강벨트라 불리는 마포·성동구의 규제 가능성이 떠오르면서 “규제 → 타 지역 풍선효과” 시나리오도 제시되고 있다.

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3. 2025년 하반기 흐름을 결정할 5대 변수

아래 다섯 가지 요인은 향후 서울 집값이 상향 혹은 하향 흐름을 택하는 분기점이 될 수 있다.

변수핵심	쟁점	상승 쪽 베팅 요인	하락 압력 요인
금리 & 금융 정책	기준금리 변화, 대출 여건 완화 여부	금리 인하 또는 완만 조정 기대감	금리 동결 또는 추가 인상 가능성, 글로벌 불확실성
공급과 입주 물량	예정된 신규 아파트 입주, 미분양	입주 일정 지연, 공급 부족 지속	예정 물량 대기, 일부 지역 과잉 공급
정부 규제 및 세제 정책	토지거래허가구역 지정, 조정대상지역 확대, 세제 조정	규제 완화 또는 유연한 정책 기조	강한 규제 재도입, 세 부담 강화
수요 심리 & 관망 세력	투자자·실수요자 심리 전환 여부	매수 기대감 확산, 선제 대응 수요	관망세 확대, 투자심리 위축
지역별 격차 심화	강남권·한강벨트 vs 비강남 외곽지	중심지역 집중 수요	외곽 또는 낙후 지역 조정세 가능성

특히 금리와 공급 변수는 단기 흐름의 기폭제가 될 수 있으며, 규제 변화와 수요 심리는 중장기 흐름을 좌우할 여지가 크다.

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4. 지역별 예상 흐름 & 격차 가능성

서울은 균일한 흐름보다는 지역별 격차가 뚜렷하게 나타날 가능성이 높다.

강남 3구·용산권

이미 인기와 기대가 결합된 지역이다. 대형 개발 사업, 한강 조망권, 교육 인프라 등이 강점으로 작용할 것이다. 전문가들도 이 지역을 상승 핵심 축으로 꼽는 경우가 많다.

한강벨트 (마포·성동 등)

최근 규제 가능성이 거론되고 있지만, 조정된다면 오히려 반사 수요가 몰릴 여지도 있다. “규제 대상이 될 것”이라는 예측이 사전 매수 심리를 자극한다는 분석도 있다.

동북권 / 외곽 지역

거래 강세 지역보다는 수요가 상대적으로 약한 지역이다. 다만 입주 물량이 비교적 많거나 개발 호재가 없는 지역은 조정 가능성이 존재한다.

신축 vs 구축

신축, 리모델링 가능 단지, 대단지 아파트 등은 비교 우위가 있을 가능성이 높다. 구축은 노후화 리스크 등이 부담 요인으로 작용할 수 있다.

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5. 리스크 요인 및 대응 전략

예상 리스크 요인

• 금리 반전: 금리 인하 기대가 무산되면 매수세 약화 가능성
• 정책 변수 충격: 규제 재도입, 세제 변동 등이 시장 흐름을 뒤흔들 가능성
• 매도 급증 / 조정 압력: 투자자 문턱에서 일괄 매도 가능성
• 외부 충격: 글로벌 경기 침체, 물가 급등 등 대외 요인

대응 전략 제안

1. 자금 여유 확보: 버퍼를 두고 이자 부담 감당 가능한 구조로
2. 분할 매수 / 타이밍 분산
3. 입지 중심 접근: 강남, 한강변, 역세권 등 중심 지역 중심 유리
4. 포트폴리오 다각화: 서울 외곽 + 수도권 대비 투입 분산
5. 정책 변화 지속 모니터링: 정부 발표, 규제 움직임, 세제 개편 등을 선제 체크

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6. 결론 정리 + 제언

추석 이후에도 서울 집값은 당분간 상승 흐름이 유력하다는 시각이 다수다. 상승폭은 지역과 입지에 따라 다르겠지만, 대체로 완만한 상향곡선이 예상된다. 다만 여러 변수들이 얽혀 있기 때문에 “모두가 오를 것”이란 단정은 금물이다.

• 단기적으로는 금리 흐름과 규제 변화가 관건
• 장기적으로는 공급 부족, 인프라 격차, 지역 선호 지속이 핵심
• 실수요자와 투자자 모두 ‘안전 + 수익 균형’을 고려한 전략이 필요