[절세 꿀팁] 부동산 증여세·양도세 한 번에 줄이는 방법｜증여 후 매도 전략 공개

[절세 꿀팁] 부동산 증여세·양도세 한 번에 줄이는 방법｜증여 후 매도 전략 공개

 

부모님 집을 증여받고 매도하려고 할 때,
“증여세와 양도세를 동시에 내야 한다던데, 어떻게 줄일 수 있을까?”
이런 고민, 많으시죠?

2025년 세법 기준으로 증여 후 매도 시 세금 구조와 절세 방법을 정확히 이해하면 합법적으로 세 부담을 크게 줄일 수 있습니다.
이번 글에서는 증여세·양도세 절세 노하우를 단계별로 정리했습니다.

---

✅ 1. 증여세의 기본 구조와 절세 포인트

‘증여’란 대가 없이 재산을 무상으로 이전하는 행위입니다.
이때 증여를 받은 사람(수증자)은 증여세 납부 의무가 생기죠.

👉 2025년 기준 증여세 기본공제액

• 배우자에게 증여: 6억 원
• 직계존비속(부모-자녀): 5천만 원
• 기타 친족: 1천만 원

💡 절세 팁:
증여 시점을 분산하면, 10년마다 공제를 다시 받을 수 있습니다.
예를 들어, 자녀에게 2025년에 5천만 원 증여 후
2035년에 다시 5천만 원을 증여하면 총 1억 원까지 면세 혜택을 누릴 수 있습니다.

---

✅ 2. 증여 후 매도 시 양도세가 달라지는 이유

많은 분들이 놓치는 부분이 바로 **‘취득가액의 변경’**입니다.
증여받은 부동산을 매도할 때는 증여자의 취득가액이 아닌, 증여 당시의 시가로 계산됩니다.

예를 들어,

• 부모님이 1억 원에 매입한 아파트를
• 시가 5억 원일 때 자녀에게 증여 후
• 자녀가 6억 원에 매도했다면,

→ 양도차익은 1억 원(6억 - 5억) 으로 계산되어 세금 부담이 줄어듭니다.
즉, 증여 시점의 시가를 기준으로 다시 평가받는 구조가 절세의 핵심입니다.

---

✅ 3. 가족 간 증여 시 절세 전략 3가지

1️⃣ 시세 급등 전에 미리 증여하기

• 부동산 가격이 오르기 전 증여하면, 증여재산가액이 낮아 세금이 줄어듭니다.

2️⃣ 공시가격 기준 증여 활용하기

• 증여세는 실거래가가 아닌 공시가격 기준으로 계산되므로,
  공시가격이 낮을 때 진행하면 유리합니다.

3️⃣ 배우자 공동명의 활용하기

• 부부 공동명의로 증여받으면 공제한도(6억 원 × 2 = 12억 원)까지 가능해
  고가 주택 절세에 효과적입니다.

---

✅ 4. 2025년 달라진 부동산 세금 제도 체크

2025년부터 일부 세법 개정으로 인해
장기보유특별공제 적용 요건과 세율 구간이 조정되었습니다.

• 장기보유특별공제:
  2년 보유 시 6% → 최대 30%까지 단계적 공제
• 다주택자 중과세:
  조정대상지역 외 주택은 한시적 완화 유지 중

💡 절세 포인트:
증여 후 매도할 경우, 최소 2년 이상 보유해야 1세대 1주택 비과세 요건에 유리합니다.

---

✅ 5. 절세 계산 예시로 쉽게 이해하기

구분증여 전 직접 매도증여 후 매도

취득가	1억 원	5억 원(증여 당시 시가)
매도가	6억 원	6억 원
양도차익	5억 원	1억 원
양도세 부담	약 1억 5천만 원	약 2천만 원

📊 결과:
증여 후 매도 시 세금 약 1억 3천만 원 절감 가능!

---

✅ 6. 증여 후 매도 시 주의할 점

• 증여 후 5년 이내에 매도하면,
  세법상 부당행위계산 부인 규정으로 인해 증여효과가 무효 처리될 수 있습니다.
• 따라서 5년 이상 보유 후 매도하는 것이 안전합니다.

---

✅ 7. 마무리 및 실전 팁

“증여는 단순한 재산 이전이 아니라, 세금 전략입니다.”

• 증여세 공제 한도 활용
• 증여 시기 분산
• 배우자 공동명의
• 5년 보유 원칙
  이 네 가지를 기억하시면 2025년에도 세금 폭탄 걱정 없습니다.